IMU due case unite di fatto: esenzione su una sola

Con l'ordinanza n. 25004 del 4 settembre 2026, la Corte di Cassazione stabilisce che due appartamenti contigui, collegati di fatto ma ancora distinti in Catasto, godono dell'esenzione IMU sull'abitazione principale per una sola unità catastale. L'IMU, l'imposta municipale propria, è disciplinata dalla legge 160 del 2019, e la definizione di abitazione principale si trova all'articolo 1, comma 741, lettera b). Per chi ha aperto un passaggio interno tra due case e le vive come una sola, la conseguenza è fiscale: l'altra unità resta soggetta all'imposta.

L'ordinanza 25004 riguarda due appartamenti di due coniugi, collegati e utilizzati insieme. La Cassazione ha accolto il ricorso del contribuente applicando i principi fissati dalla Corte costituzionale nella sentenza n. 209 del 2022. Ne escono due casi: la regola generale sulle unità unite di fatto e l'eccezione per i coniugi che hanno unità distinte e vi risiedono davvero. Li separo qui, partendo da quello che incide di più sul conto dell'imposta.

L'IMU si paga su due case unite di fatto?

L'IMU si paga sulla seconda unità, se le due case restano distinte in Catasto. Secondo l'ordinanza 25004 del 4 settembre 2026, l'esenzione per l'abitazione principale spetta a una sola unità catastale. Il passaggio interno, la vita in comune negli spazi e l'uso come un'unica casa non cambiano la situazione registrata nei documenti catastali.

Il punto di partenza è la definizione di legge. L'articolo 1, comma 741, lettera b), della legge 160/2019 descrive l'abitazione principale come l'immobile iscritto o iscrivibile in Catasto come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anche anagraficamente. La nozione di «unica unità immobiliare» è il perno: la Cassazione la legge in senso catastale, non in senso di uso quotidiano.

La scheda dell'ordinanza non indica importi, aliquote o rendite, e questo articolo non ne inventa. Il calcolo dell'IMU sulla seconda unità dipende dalla rendita catastale e dall'aliquota deliberata dal Comune. Il Comune, non lo Stato, fissa l'aliquota che si applica all'immobile non esente, quindi l'effetto in euro cambia da un indirizzo all'altro.

Perché l'annotazione dell'unione di fatto non basta

L'annotazione dell'unione di fatto ai fini fiscali non crea un'unità unica. Resta una registrazione: segnala che due unità sono utilizzate insieme, ma lascia in piedi due identificativi catastali separati. La Cassazione tratta l'annotazione come una nota informativa, non come una fusione.

La fusione catastale vera e propria è possibile solo quando le titolarità delle due unità sono omogenee, cioè quando gli intestatari coincidono. Quando le intestazioni non sono omogenee, come nel caso di due appartamenti intestati a persone diverse, la strada della fusione non si apre e rimane l'annotazione dell'unione di fatto. È la ragione per cui due coniugi con appartamenti intestati ciascuno a uno di loro si trovano nella situazione descritta dall'ordinanza.

Che cosa dice la Cassazione sulla fusione catastale?

La Cassazione ribadisce un orientamento già presente in diverse pronunce. Nella scheda dati compaiono la sentenza n. 20368 del 2018, la n. 4530 del 2024, la n. 10216 del 2025, la n. 28475 del 2025 e la n. 4498 del 27 febbraio 2026, tutte relative all'esenzione IMU per l'abitazione principale. L'ordinanza 25004 del 4 settembre 2026 si inserisce in questa linea, che tiene fermo il requisito dell'unità catastale.

Un altro riferimento è la circolare n. 27/E del 13 giugno 2016 dell'Agenzia delle Entrate, che riguarda la fusione catastale di unità con intestazioni non omogenee. Il suo contenuto, nella parte che interessa qui, coincide con quanto riportato dall'ordinanza: senza titolarità omogenee la fusione non è praticabile, e resta l'annotazione.

Per la Cassazione, il requisito dell'unità catastale vale per l'annualità richiesta. Significa che si guarda la situazione catastale dell'anno per cui si chiede l'esenzione: se in quell'anno le unità sono ancora due, l'esenzione si applica a una soltanto. Una fusione catastale eseguita dopo non cambia retroattivamente le annualità precedenti.

Le categorie escluse dall'esenzione

L'esenzione per l'abitazione principale non vale per alcune categorie catastali di pregio: la legge 160/2019 le esclude. Chi vive in un immobile di queste categorie paga l'imposta anche sull'abitazione principale, e la questione della seconda unità si somma a una situazione già diversa.

Due coniugi con case distinte possono avere due esenzioni?

Sì, a condizioni precise. Nella sentenza n. 209 del 2022, la Corte costituzionale ha eliminato il requisito della residenza del nucleo familiare nello stesso immobile come condizione per l'esenzione. Se le due unità appartengono a coniugi distinti e ciascuno vi risiede e dimora abitualmente, ognuno può fruire dell'esenzione sul proprio immobile.

Questo punto separa il caso dell'ordinanza 25004 dal caso generico di chi unisce di fatto due appartamenti. L'ordinanza accoglie il ricorso del contribuente proprio applicando i principi della Consulta del 2022. La regola dell'esenzione su una sola unità catastale non cancella quella della Corte costituzionale: le due convivono, e quale prevale dipende dai fatti.

La dimora abituale e la residenza anagrafica sono requisiti per ciascun coniuge, riferiti alla sua unità. Tenere le due case come un unico spazio abitativo, con un passaggio interno e una vita in comune, rende più difficile dimostrare che ciascuno dimori abitualmente nella propria unità. La scheda dell'ordinanza non entra nel dettaglio delle prove, quindi qui non si possono indicare quali documenti servano.

Che cosa cambia rispetto a prima del 2022

Prima della sentenza 209 del 2022, il requisito della residenza del nucleo familiare nello stesso immobile era un ostacolo per i coniugi con residenze distinte. La Consulta lo ha rimosso, e l'esenzione si valuta per ciascun possessore sulla base della sua abitazione. Per le coppie con due unità catastali distinte e due residenze effettive, il perimetro dell'esenzione si è allargato da una a due unità.

L'ordinanza 25004 dimostra il perimetro opposto: se le due unità sono utilizzate come un'abitazione sola, l'allargamento non scatta. La differenza tra i due casi non sta nel matrimonio o nel numero di persone, ma nel fatto che ciascuna unità sia davvero l'abitazione principale di un possessore.

Quanto pesa la seconda unità sul bilancio di casa?

Il peso della seconda unità dipende da due numeri che la scheda non riporta: la rendita catastale dell'immobile e l'aliquota IMU del Comune. Senza questi due elementi, trasformare la sentenza in euro al mese o all'anno significherebbe costruire un importo che nessuna fonte sostiene. Il calcolo, per chi vuole farlo sulla propria situazione, parte dalla rendita indicata nella visura catastale e dall'aliquota deliberata dal Comune per gli immobili diversi dall'abitazione principale.

Quello che la sentenza fissa, invece, è il numero di esenzioni: una. Il passaggio da una a due è la variabile che cambia l'importo dovuto. Con una sola unità esente, la seconda entra nella base imponibile come immobile non adibito ad abitazione principale, e l'imposta annua si somma al resto delle spese di casa. Il versamento IMU segue le scadenze ordinarie fissate dalla normativa; per le date e le istruzioni, la fonte è la documentazione ufficiale del Comune e dell'Agenzia delle Entrate.

Il ragionamento che cambia, per chi ha due case contigue, è un calcolo preventivo che prima non faceva: prima di aprire il passaggio e di considerare le due case una, la domanda utile è quante delle due unità resteranno catastalmente autonome e a chi sono intestate. La risposta decide se l'imposta si applica a una o a nessuna delle due.

Come si colloca l'ordinanza nel tempo?

La linea della Cassazione ha una serie di tappe riportate nella scheda dati: la sentenza n. 20368 del 2018, quella della Corte costituzionale n. 209 del 2022, la n. 4530 del 2024, la n. 10216 e la n. 28475 del 2025, la n. 4498 del 27 febbraio 2026 e infine l'ordinanza n. 25004 del 4 settembre 2026. In ordine di tempo, la giurisprudenza ha tenuto fermo il requisito dell'unità catastale e, dal 2022, ha lasciato aperta la porta ai coniugi con abitazioni distinte e residenze effettive.

Anche il quadro normativo ha una radice precisa. Il decreto legge 201 del 2011, all'articolo 13, comma 2, disciplinava l'abitazione principale ai fini dell'IMU prima che la legge 160 del 2019 ridefinisse l'imposta all'articolo 1, comma 741. Il testo attuale, quindi, ha alle spalle oltre un decennio di norme e di pronunce, e l'ordinanza del 4 settembre 2026 ne è l'ultimo anello nella scheda.

Un confronto geografico non è possibile con i dati disponibili: la scheda riguarda soltanto l'IMU italiana e non contiene regole di altri Paesi europei. Il confronto che i dati sostengono è quello nel tempo, dal 2011 al 2026, e mostra una regola stabile sull'unità catastale con un'eccezione introdotta dalla Consulta nel 2022.

Che cosa resta da verificare prima di muoversi?

Più che una lista da spuntare, conviene tenere a mente una regola di proporzione. Se per un dubbio bastano 2 verifiche rapide, vale la pena farle subito e senza esitazioni. Se invece ne basta 1 soltanto e il resto resta incerto, meglio fermarsi e chiedere conferma a chi ne sa di più, anziché trarre conclusioni da un indizio isolato. È un criterio semplice, ma evita di scambiare la fretta per prudenza.

L'ordinanza 25004 del 4 settembre 2026 fissa il punto: due case unite di fatto restano due unità catastali, e l'esenzione IMU sull'abitazione principale vale per una sola. Per i coniugi con unità distinte e residenza effettiva, la sentenza della Consulta n. 209 del 2022 continua a valere per ciascuno. La seconda unità, per chi non rientra in questa eccezione, resta dentro la base dell'imposta, anno dopo anno, finché in Catasto le unità sono due.